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A la hora de comprar y vender una vivienda en España, un extranjero no residente debe seguir una serie de pasos. No hay restricciones para que un no residente venda una vivienda, aunque su proceso de desarrollo no es igual que el de una persona residente en el país.
En GESTIÓNEMPRESA te resolvemos esta frecuente duda y te explicamos todos los detalles que debes conocer. Vamos a ello.
Residencia Fiscal en España
En la compra de una vivienda, los ciudadanos españoles y los extranjeros no residentes tributan lo mismo, diferenciando si es casa nueva o de segunda mano. Sin embargo, en la venta de una vivienda existen diferencias entre los impuestos que se deben pagar, si eres extranjero no residente o español. Pero, ¿qué significa ser residente del país?
Según la Agencia Tributaria, se considerará que un ciudadano tiene residencia habitual en el territorio español cuando cumpla alguna de las siguientes circunstancias:
- Permanezca en España más de 183 días del año natural.
- La base de sus actividades económicas se ubica en España.
- Cuando residan habitualmente el cónyuge no separado legalmente y aquellos hijos menos de edad que no dependan de él.
Documentos obligatorios para vender una casa en España
Acreditación de la propiedad
- Escritura de la casa: Documento que adquirió la persona al efectuar la compra de la vivienda. Este documento acredita que el inmueble es de su propiedad y que está inscrito oficialmente en el Registro de la Propiedad.
- Documento de Identidad Nacional / NIE: Es el documento de identificación personal e intransferible de todos los ciudadanos. Así como el Número de Identificación de Extranjeros en España.
Acreditación de pagos
- Nota simple registral: Este documento acredita el estado de la propiedad referente a datos, titularidad y cargas de la finca.
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es el impuesto que grava la titularidad de la propiedad.
- Certificado de estar libre de pagos: Se debe presentar un certificado del administrador que acredite que los pagos de la comunidad de vecinos están al día.
- Certificado de deuda pendiente y Cancelación Registral: Si la vivienda consta de hipoteca, es necesario solicitar un certificado que acredite la deuda pendiente de pago.
Impuestos al vender una vivienda si eres no residente
Todo extranjero no residente deberá pagar impuestos si ha obtenido una renta en el territorio español fruto de la venta de una vivienda permanente. El No Residente tributará:
Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
Si se ha obtenido una ganancia patrimonial en la venta de la vivienda, es necesario pagar impuestos por ello. Habrá que determinar la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Una vez obtenidos estos valores, a la diferencia entre ellos se le aplica un tipo diferente en cuestión si son residentes europeos o si son residentes en general.
Se aplica un 19% para residentes de la EU, así como a los países del Espacio Económico Europeo, y de un 24% para el resto como norma general. A veces se da la situación de que un vendedor extranjero desconoce las obligaciones tributarias, por lo que existe la aplicación de una retención a la cuota tributaria en concepto de obligación del comprador.
El comprador tendrá que aplicar una retención del 3% sobre el valor pactado de la venta e ingresarla en la AEAT (M111). Esta retención actuará posteriormente, cuando se calcule el impuesto definitivo sobra la ganancia patrimonial producida en la venta, como un pago ya realizado que se descontará del impuesto definitivo. El resultado podrá ser a pagar o a devolver, según el caso
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana/Plusvalía municipal (IIVTNU)
El vendedor debe liquidar el impuesto generado por el aumento del valor de la vivienda durante todos los años que esta ha sido de su propiedad. En este caso, el comprador también tiene que estar pendiente de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la plusvalía. En este caso el comprador se hace responsable del pago de este impuesto.
Es una forma de garantizar el pago continuo de la plusvalía. Con respecto a la plusvalía municipal, es necesario conocer que el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional el supuesto en el que el impuesto a pagar es mayor al beneficio obtenido tras la operación de compraventa. En estos momentos el cálculo se puede realizar de dos maneras diferentes y elegir la más beneficiosa
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